Hans理財天地的部落格

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現在是賣方市場。最近在美國買房子是要用搶的，好的物件，房價一直漲，一次會有好幾組買家出價。條件好、價高者的人自然就能搶到房子。

今天來跟大家談一談如何在美國搶房的戰略，當你心目中看到心儀的房子，你要如何能搶到房子?

我先簡單描述一下內容，如果有興趣你們可以繼續深入閱讀

現在流行用現金搶房，那如果沒有現金怎麼辦?

要怎樣透過過橋貸款的方式來搶到理想中的物件?

那透過過橋貸款成本會不會很高?划算嗎?

HANS老師會用數據做真實的解析，來看看這樣的方法是不是可行?

如果是房仲業者，可以透過這個方式來幫買賣雙方達成交易。

好本文開始，如果你有興趣歡迎深入閱讀

你有沒有注意到我剛剛提到，條件好、價高者的人自然就能搶到房子，條件放在前面，價格放在後面。

在美國買房子，買方可以有條件的出價(在加州買方可以有8個但書，但書的目的是要保護買方)，當然但書越多，就條件越多，比方說，如果我貸款在30天內下不來，那我就可以取消這個買賣契約

而現在的市場是瘋狂的漲，是買方拿著錢、捧著錢去拜託屋主賣給你，屋主就會在這一群出價的人當中挑選出買方出的條件、跟價格符合屋主賣方的要求的。

你是屋主你會想找一個簡單的買家?還是一堆條件的賣家?

舉例說，有兩個買方出價

一個出價50萬，全現金購房，不貸款，其他但書條件跟其他出價者雷同。

另一個出價52萬，但書有貸款40萬，貸款如果21天的時間貸不下來有權利可以取消，其他但書條件跟其他出價者雷同。

如果你是屋主，買方出價，價差2萬元，你會選擇拿誰的出價OFFER?

如果是我是屋主賣方，如果差個幾千元，或許會選擇50萬現金出價者，但是差了2萬，我想我會選擇52萬的買家，因為多等21天，可以多賺2萬幹嘛跟錢過不去。

但書裡面最為麻煩的是貸款，因為目前貸款審批真的很不確定，如果你要做正常流程貸款，雖然正常程序通常是21-30天左右可以放款，但是如果最近有貸款經驗的人可能會發現，最近貸款的時間真的很難說，最近我有聽說過有人貸款做了60天才放款。當然這是個案，不是通案。但是貸款時間的耽誤的確造成了一些(不是全部)買賣上的拖延與障礙。

買方貸款不順利，超過了但書合約條件，如果買方取消但書約定，或許屋主賣方願意繼續給買方時間辦理貸款，可如果遲遲貸不下來，屋主賣方也不會有耐性痴痴的等。你說是嗎?

所以對於買方來說，貸款不順利可能被迫放棄心儀的房子，對於屋主賣方來說，也可能得重新來過，再去詢問之前出價的人是否仍有意願購買。可是時間一久，可能其他的買方早就買了別處的房屋，房子得重新找新的買家出價。所以如果能盡速讓買賣成交，那是不是對雙方都有益處，這就是Hans老師喜歡做的事，就是益他。

所以這時候只要轉一個觀念跟用另一種方法橋接，或許對雙方都有利

我們回到剛剛的例子，剛剛是兩個買方出價，現在如果多一個買方出價，他出的價格是51萬，介於50萬跟52萬之間，比現金出價高1萬，但是比另外一個52萬少一萬。

他的條件是21萬自備款，30萬貸款(但貸款已經有預先核准的放款同意書，是不審查文件的貸款 No Doc Loan)，10天可以放款。

如果你是屋主賣方，你會想選50萬全現金?還是51萬類現金(不審查貸款文件已經預先核准貸款10天放款)，還是52萬走正常程序流程的貸款?

你是屋主你會怎樣選擇?

如果我是屋主，50萬現金，跟51萬10天內放款(No Doc Loan已經有預先核准貸款文件)，等10天就可以多1萬，我是屋主賣方我會選擇51萬，因為這跟類現金相同。50萬現金出局。

那51萬貸款10天內放款，跟52萬要跑正常貸款流程，話說21-30天會審批下來，但是最近的貸款變數很大。差1萬元你會選哪一個?我可能會跟51萬的說，再高一點…哈哈哈哈，開玩笑的啦。

決定權當然交給屋主賣家，我沒有說這個方法一定能搶到房子，而是增加搶到房子的機會。但是如果屋主之前有聽說過貸款貸不下來，交易被延誤，可能就會選擇51萬的，這也就是為什麼現在很多屋主願意接受現金出價，因為不需要等。

但是如果買方出價，價差很大，對屋主賣方來說真的很難抉擇要選哪一組買方。不是嗎?

但是大家一定會說No Doc Loan得利息很高，這划算嗎?

這個戰略是這樣的，我們先用私人借貸搶到房子，然後再來走正常程序貸款 refinance。

第一目標是先搶到房子再說，利用私人貸款把房搶到手，然後有時間跟空間可以轉貸，來把利息降下來，所以私人借貸只是過橋使用而已。私人借貸的利息高也只是暫時性的。這樣房子搶到了，轉貸後利息也降下來了。

我今天就跟大家科普一下，順便算一筆帳，這樣看看划不划算?

現在買房如果是信用分數好，收入符合規定標準，(換言之就是財務狀況上的優等生)走正常流程貸款，也是仿間的Full Doc Loan 或是叫做 A Paper Loan的話，30年貸款，可以拿到2.7%固定利率貸款。(利率要視個人財務狀況，借款金額跟時間而定，這只是舉例)

那如果是No Doc Loan的話貸款利息是多少?坊間這叫做 Hard Money Loan或叫做Private Lending，利息從6.99%-12.99%都有可能。(這是視信用分數、物件所在地，跟貸款期間而定)

看到這裡，我想大家的第一個想法就是，我的媽呀，利息差這麼多，這不用再看下去了。請稍慢…看官不要急，有6.99%的，你不看，你去看12.99%的。

你會說6.99%跟2.7%還是差很多呀。

我說了這是暫時性的，等過戶後，我們可以做轉貸把利息降下來。

不急，讓我喝口水，我來分析給大家聽，大多數的人只看表面數字，不去演算，只憑感覺來決定。但是感覺不一定是對的，讓數字說話，才是明智之舉。我小時候很討厭數學，沒想到出了社會一輩子到現在都跟數學打滾。讓我靜靜地跟你道來

52萬的出價者，貸款30萬，貸款利率2.7%，貸款30年，經過計算，他的每個月的本息攤還需要繳1217元/月。

如果是51萬出價者，貸款30萬，貸款利率6.99%，經過計算，他的每個月的不需還本，只需還息，他的利息支出是1748。

兩者間只差531元/月。

如果用私人貸款搶到房後，馬上轉貸，假設貸款程序很慢，花了你3個月的時間貸款下來，每個月正常貸款跟私人借貸差了531元，換言之，私人借貸在貸款支出上，每個月只多支出531元。如果我一個月就轉貸成功，那就是多花531元，如果我花了2個月才轉貸成功我就多花了1062元。如果我是花了3個月才轉貸成功只花了1593元。你只多花了1593元就搶到這房子，而且比52萬出價少了1萬。

我想這時候就會有人會在心裡說 ”不對、不對…..Hans老師，你不可以忽悠我們，我們很聰明的。”  (有些人只聽得懂這樣的解釋，而且坊間很多從業人都是這樣解釋的)，但是Hans老師的粉絲都很專業，所以接下來我會解釋得更深入，會稍微複雜一點，但是真實的數據分析，會在下面。

一般來說貸款還款如果是本利攤還，這裡面有含本金還款跟利息費用，一開始利息比較多，本金比較少，剛剛的1217元的本利攤還，如果經過正確的財務計算，本金的還款部分是542元，利息支出只有675元，而且每一期的本金還得越多，後面的利息就會越少。

你看，專業跟不專業就出現在這裡，Hans老師不會忽悠你們的，但是坊間很多人都只說表面好聽的，當然因為大多數的人沒有數理概念，講太深入都講矇了，錢多人傻的比較好騙。所以講簡單一點的，然後聽起來好處多一點的比較容易招攬到客戶不是嗎?

Hans老師不是好的銷售人員，你看坊間一講，你看你每個月只差了531元，但是人家1217裡面含本金還款542元，真正的利息只有675元，私人借貸的利息支出是1,748元 扣除正常貸款真實的利息支出675元，差了1,073元。不是531元呢

Hans老師的職業習慣是只說真實的數據，不會忽悠你們，我是做信用做口碑的，要真實的就找HANS老師，想要被忽悠的找別人，但是真實的就不好看，好看的不真實，你看Hans老師很真實吧，所以換言之，Hans老師不好看。

假設過戶後走正常程序貸款refin，時間花了3個月。時間越少，中間的利息差就越少。但是為了不做過度理想的假設，當然如果能一個月下來，那就省更多利息。

不過我們假設花了3個月的時間，經過我的財務計算，前3個月的正常貸款利息總支出是2,021。但是前3個月的私人借貸利息總支出是5,244，其實中間的利息支出價差差了3,223元。

這3,223元看起來是多支出的(如果不做私人貸款過橋，直接走正常貸款)，其實不是的，這可能是讓你省了(賺了)6,777，怎麼說呢?因為原本如果是50萬跟52萬，屋主賣家，可能會選擇52萬。但是如果出價51萬，你是省了1萬元(比52萬的出價)。但是多花了3223元，所以加加減減你房價成本實質省了6,777元。而且如果你正常程序轉貸需要3個月才refin的話，可能在實務狀況下，買方可能會無法順利成交這筆買賣不是嗎?屋主賣家會願意痴痴的等嗎?

如果不是多支出3223元，可能不一定搶的到理想中的物件不是嗎?

當然有人會說這是出價差價太大，如果是出價50萬現金，51萬正常程序貸款，哪只差一萬，這個策略就不一定管用，如過是50萬跟51萬，那用私人借貸過橋50.5萬出價，如果是3個月轉貸成功，你還是省了1777，那有人會說，那如果是50萬現金跟50.5萬正常貸款…..，那屋主賣方就會選擇50萬現金了，同學….不要鑽牛角尖，會一直追問這個問題，可能真的會搶不到房。這只是案例，不表示一體適用，所以請斟酌現實中使用。

結語

當然這都是假設，搞不好屋主就是喜歡50萬現金，或是52萬的貸款，這也是有可能的，我提出這個方法主要是提供另外一個選項，如果你近期要買房，要跟別搶，或是如果你看到心儀的物件，但是眼看貸款一直貸不下來，交易可能要被取消，不用怕，這是一個備案

當然如果你是房屋仲介，你是買方代表，妳為了幫客戶搶到心愛的房子，有了這一個數據試算，你可以跟客戶解釋一下，這樣沒有多花錢。反而讓你比較容易搶到房子。

如果你是賣方的代表，當買方一直貸不下來，你也可以提供給買方這個想法，這樣你的屋主也能賣到好價格，而且快速讓這個交易完成，讓雙方都滿意。

不過這裡我要在備註一下，Hans老師就是這樣，喜歡把問題複雜化，然後把生意擋在外面，我要補充一下，有些私人借貸 ”有些有” 提早還款罰款，而且私人借款利息高低差很大，從6.99%-12.99%都有條件也都不相同，應該要選哪一個比較有利?那就要找專家了。那你們知道找誰了嗎?

哈哈，工商服務時間，Hans老師為了籌資我的畢業作品，我也正式重新踏入做業務的工作，我所服務的機構美國泛宇集團，我任職亞洲市場發展部總監，我們集團旗下有所有的貸款，包括私人借貸跟正常程序貸款(但是要看州，不是所有的州都有做)，我們可以協助你從私人借貸搶房到後面轉貸服務，如果你有任何需要，歡迎你洽詢我，我可以協助你分析，幫你找到適合的方案。幫助你/你的客戶，買到/賣出最理想中的價格跟物件。歡迎房仲專家合作推廣

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