Hans理財天地的部落格

圖片擷取自網路: https://pgw.udn.com.tw/gw/photo.php?u=https://uc.udn.com.tw/photo/2020/08/21/realtime/8407121.jpg&x=0&y=0&sw=0&sh=0&sl=W&fw=1050&exp=3600&exp=3600

我們在上一集Part 1 我們提到的是k型經濟屬於向上發展的那一個族群，接下來這一集，我們來談一談關於向下走的這個族群該如何面對?

當然k型經濟發展往下走的趨勢也有很多可以談的，篇幅有限，我只能拿出一部分來說，由於我們講的是個人理財，所以我們把焦點放在兩個部分，一個是房東，一個是收入極低，沒錢理財，甚至遇到公司結束營業、被裁員失去工作的人，我們從這兩個方向去討論

今天這一集 Part 2 我們主要放在討論關於經濟走勢向下，一些有投資出租房產的房東該如何因應。關於收入低，沒錢理財的這個議題，我們放到第三集 Part 3來談

根據美國統計局7月29號公布的調查報告，光光加州就有155萬人沒有按時繳房租。79萬人無法按時繳貸款

房客沒有按時繳房租，可以被驅逐，但是前陣子政府又規定房東不能在這個期間，強制驅離房客。有部分的房東是用貸款買房，可能導致房東因為現金流控管不佳，沒有房租收入，加上自己沒有充裕的現金流，在做房產投資前沒有做好資金的規劃與管理，以致無法按時繳房貸。所以在雙重的壓力之下，房東真的是腹背受敵，對房東而言真的是非常不利。

房客不繳房租頂多是被驅逐，但是房東不繳房貸，問題就沒那麼簡單了，可能房子會被拍賣，之前為了買房投資的本金頭款，可能會虧損，甚至可能拿不回來。

我之前在講解析台積電稱霸世界的經營哲學那一集當中，我一直在說現金流很重要。(如果還看過那一集的讀者，可以去翻閱)

我還是要講，很多人認為理財是一個點，好一點的認為是一個線，在厲害一點的認為是一個面，很少人知道其實投資理財是立體的。並且是四維空間，因為涉及到時間因素。

這也就是我在講為什麼一般人，你真的需要專業人士的協助，許多人投資賠得比賺得多、做錯的財務決策比做對的多，賺錢不容易，但是錯誤的理財虧的會比你花錢找專家協助的多，我有一篇，主題講"哪種錢不能省?"的這一集，歡迎大家好好再去看一次。

我們言歸正傳

很多人投資房產，都是想用房客繳的房租來繳貸款，尤其在美國，投資房地產的租金收益率很高，所以用來繳房貸的確是有可能的。因此有一些人就會想透過投資房地產做為資產配置的一環。

但是誰也沒想到這一次疫情，以前從來沒發生過，房客可以暫時不繳房租，並且房東還不能趕房客，這可是有史以來第一遭。不但沒租金收，讓人家暫時住免費，還不能趕他走。這對很多房東而言，除非口袋夠深，不然遇到一堆房客不繳房租的情況下，政府並也沒有公告，房東也可以不繳房貸，在這種腹背受敵，房東可真的是雪上加霜。

如果房客不繳房租，房東也不繳貸款，那問題就大了

房客如果繳不起房租會發生甚麼事?頂多是被驅趕出去，但是房東如果繳不起房貸呢?我們都知道會被法拍，如果能繳房貸，不會有房東故意不繳，因為不繳房貸，這個房子一旦被法拍，拍賣價格很糟，到時候可能血本無歸。

所以一般來說不會有錢故意不繳房貸的，不繳房貸，一定是手頭緊。因此如果房東遇到這類問題怎麼辦呢?當然最好的方法就是找錢

找錢有幾種方法，增加收入是一個方法，減少支出也是一種方法。哪種方法適合?這得要個案分析了，有些人有條件可以透過增加收入的方法解決，有些人沒有，或是增加的收入杯水車薪，所以這部分因人而異，另外一種是節省支出，節省支出的方式，可以從很多方面討論，但是也不表示一定有空間，這裡無法把所有的方法講一遍，我只鎖定如果是房子已經買了一段時間的房東給你們一些想法，提供你參考，當然我過去執業過程，每個人的財務都因人而異，所以最好的方法就是找專家好好評估，看哪一個方法最適合你。

高轉低，短轉長

我在做諮詢顧問的時候，我常用的方式就是用高轉低，短轉長得技巧幫客戶

甚麼叫做高轉低，短轉長呢?

我們知道最近因為利率降低，連帶的房屋貸款利率也調降了，目前的房貸利息可能是歷史當中最低的了。過去可能你的利息高，現在可以趁利率低的時候，將原本的貸款從高轉到低利率。所以這一陣子興起轉貸風潮，我們集團的貸款部門也忙得不可開交。

而在轉貸的過程中，我發現了一個很有趣的現象。

很早就已經買房出租的房東，比方說有些人是2009年金融海嘯發生，當時房產價格大跌，供過於求，市場一堆房子繳不起貸款，房子法拍市場貨源充裕，所以價格暴跌，有些手上有現金，有錢得人趁低進場炒底。

當然也有一些人可能是在2005年當時房價在飆帳之前就買的。金融海嘯發生的時候，自己並沒有受到影響。而無論是2005年房價飆漲前，或是2009年房屋市場大崩盤買的，如果當年的貸款是貸30年期。

到現在可能貸款只剩下15、20年。很多人都知道現在的貸款利息非常非常的低，寫文章的今天我從我們集團內部的貸款部門知道，目前的貸款利率是15年的利率是2.25%-2.94%。30年的利率是2.5%-3.06%。真的很低，可以說是接近歷史新低了。

華人很特殊，都不喜歡貸款，所以都希望貸款越早還清越好，我知道很多人如果以前是30年的，轉貸得時候，可能就會選擇15年的，或是20年的。因為他們已經還了10年、15年，他們不想要繳太久的貸款。尤其華人的民族性，許多人都希望能盡快把貸款還清。身上有欠款，有債務，好像有蟲會咬他，很不舒服，所以如果能盡快還掉，就想盡快還清。因此有一句話叫”無債一身輕”

所以很多人轉貸款的時候，都盡量維持當時貸款的總還款期數，只是貸款利率下調而已，總共的還款期限幾乎是不變的。

舉例說在2005年買房，貸款50萬，當時是借30年，但是當時的貸款利息是4.5%。而現在打算轉貸，他想2005年到現在應該已經繳了15年，剛好一半，所以他想，再15年就繳清了，並且貸款前幾年還的利息比較多，後面幾年還的本金比較多。因此多數的華人，如果轉貸大多數會選擇短一點年期的，這是很普遍華人習慣現象。

而我們用這個例子說明一下，如果當年貸款50萬，貸款30年，貸款利率4.5%，計算出每個月本利攤還月供款2,533元，如果剛好剩下15年(180個月)想轉貸款換成15年的利息假設是2.94%。那15年後貸款未償的本金是331,169，轉貸從利息4.5%轉到2.94%，每個月本利攤還繳款從2,533降到2,277。其實沒有省很大。

2,533-2,277=256，只省下256元。這個基本上沒有減輕多少現金流壓力。

因此高轉低，可以省下一些錢沒錯，但這一次問題出現在房客不繳房租，造成現金流壓力變大，省256，真的是杯水車薪，不太實際。不是一個有效率解決問題的方法。

因此建議除了高轉低以外，我建議要短轉長，短轉長的意思是短年期，轉長年期。

如果有財務壓力的房東，我建議轉貸最好轉成30年，雖然年期拉長，但是整個繳款壓力可以減輕一些。怎麼說呢?原本的貸款每個月要繳2533，如果轉貸到30年固定利率是3.06%，那每個月的本利攤還繳款金額成為1407，原本要繳2533，現在繳1407。一下子減少1126元。這樣壓力是不是減輕很多。

當然有朋友會認為，那這樣就會拖長繳款年期，會讓債務負擔延長，會很不舒服。

這裡我可能無法繼續延伸，但是我必需要說，懂得理財，懂得做生意的人一定會懂得槓桿，一定懂得借別人的錢賺錢。這個部份我下次找時間，找機會跟大家分析，怎樣投資買房的關鍵技巧，並且貸款跟不貸款，基本上貸款才是對的。因為貸款再通貨膨脹來臨的時候，它的價格錨定，價值隨通貨膨脹而減損。(價值與價格錨定可以參考 Part 1 裡面我有講到這個觀念，大家可以重新翻閱)

以後我有機會講房產議題，如何投資房產得時候我再來深入解析。有機會我來教大家，但是記得，財務是立體的，請不要看到部分內容就自以為是，就自己拿去用，到時候做錯了，並不是因為資訊跟教育錯誤，而是你忽略掉了，我一直在說的財務是立體的，是需要專家來協助。

回到主題，因為如果房客不繳房租，但是你還是得繳貸款，萬一這時候自己的流動性資產不足，現金流比較緊，那轉貸是一個方式可以減輕現金流壓力避免被法拍，會被法拍的原因基本上就是欠款，欠債，無法還清債務，而通常是現金流卡死了，所以得被查封拍賣。

因此要先解決這個部分，先解決現金流短缺不足的現象，這樣可以緩解壓力，才不會造成欠繳貸款，遭致法拍

所以買房投資記得一定要切記做好現金流規劃，如果你不知道怎麼規劃與預估現金流該如何預備跟安排，我建議這部分最好尋求專家協助。不要莽撞的投資。

今天跟大家分享到這裡，希望這篇文章所提供的建議，能對一些目前房貸繳款壓力大，現金流吃緊的朋友有所幫助，如果你覺得這篇文章值得欣賞，也歡迎你分享轉貼，期盼大家都能學會更多的財務技巧。分享正確的理財資訊，散播財務正能量，你的轉發將成為別人的祝福，自己也將會收到恩典滿滿。我們 下一集見。